Las nuevas medidas estatales sobre vivienda introducen cambios relevantes para propietarios, inquilinos, empresas inmobiliarias e inversores. Analizamos las principales novedades y los aspectos que conviene revisar antes de tomar decisiones.
El 7 de octubre de 2026 se publicaron en el Boletín Oficial del Estado dos reales decretos-leyes que abordan distintos aspectos del mercado de la vivienda: el Real Decreto-ley 29/2026, sobre protección de la función social de la vivienda y ampliación de la oferta asequible, y el Real Decreto-ley 28/2026, relativo a la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Estas disposiciones afectan a los alquileres, la tributación inmobiliaria, la protección de los arrendatarios y los instrumentos públicos de financiación.
Su aplicación requiere especial atención a las fechas de entrada en vigor, los regímenes transitorios y la situación de convalidación parlamentaria.
Cambios en los contratos de alquiler
Una de las novedades más relevantes es la diferenciación entre alquiler de vivienda habitual, alquiler temporal y alojamiento turístico.
En los contratos temporales adquiere especial importancia acreditar la causa real que justifica la estancia y reflejarla expresamente en el contrato.
También se introducen medidas relativas a los gastos de formalización, garantías adicionales, reparaciones y actualización de las rentas.
Respecto a esta última cuestión, se establecen limitaciones extraordinarias hasta finales de 2027, que deberán aplicarse teniendo en cuenta las características del contrato, los índices de referencia y el resto de los requisitos legales.
Prórrogas y renovación de contratos
La normativa contempla mecanismos adicionales de protección de los arrendatarios, entre ellos determinadas prórrogas extraordinarias.
Por otra parte, el Real Decreto-ley 28/2026 establece un nuevo régimen de renovación de los contratos de vivienda habitual, cuya entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre de 2026.
Este régimen incorpora nuevos periodos de renovación y plazos de preaviso, así como posibles compensaciones económicas al inquilino en determinados supuestos de no renovación.
La fecha de celebración del contrato, su vencimiento y las comunicaciones efectuadas entre las partes serán determinantes para conocer el régimen aplicable.
Novedades fiscales para propietarios e inquilinos
El paquete normativo incorpora distintas medidas tributarias relacionadas con la vivienda.
Entre ellas destacan:
- IRPF de los inquilinos: nueva deducción estatal del 10 % por determinadas cantidades satisfechas por el alquiler de vivienda habitual, con límites de renta y demás requisitos.
- IRPF de los propietarios: cambios en las reducciones aplicables al rendimiento neto positivo de determinados arrendamientos de vivienda habitual, en función de las condiciones del contrato.
- Venta de viviendas vacías: incentivos fiscales temporales para determinadas transmisiones al sector público destinadas a vivienda social o asequible.
- IVA: modificaciones previstas para ciertas estancias de corta duración, obras sobre viviendas y operaciones con vivienda protegida.
- IBI: posibilidad de aplicar determinados recargos municipales a viviendas desocupadas o de uso turístico, siempre que concurran los requisitos legales y exista la regulación municipal correspondiente.
Estas medidas tienen diferentes fechas de efectos y condiciones de aplicación. Por ello, resulta especialmente importante estudiar cada operación antes de formalizar un contrato o adoptar una decisión fiscal.
Financiación y vivienda asequible
También se contemplan nuevos instrumentos públicos destinados a facilitar el acceso a la vivienda y fomentar la oferta residencial asequible.
Entre ellos se encuentra la línea ICO TU CASA, concebida para complementar la financiación hipotecaria de la primera vivienda habitual, con un importe máximo del complemento de 50.000 euros, sujeto a los requisitos previstos.
Asimismo, se regulan instrumentos de apoyo a la promoción de vivienda asequible y a determinados proyectos de construcción.
La autorización de estas líneas no implica que todas estén operativas ni que exista un derecho automático a recibir financiación. Su disponibilidad dependerá del desarrollo y las condiciones de cada instrumento.
¿Qué conviene hacer ahora?
Ante estas novedades, recomendamos revisar los contratos de arrendamiento vigentes, sus fechas de vencimiento, las condiciones de actualización de renta y las posibles implicaciones tributarias.
Los propietarios de viviendas destinadas al alquiler, las empresas inmobiliarias y quienes estén valorando comprar, vender o rehabilitar un inmueble deberían analizar las medidas que puedan afectarles.
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AFYT ASESORES DE EMPRESA
Normativa de referencia
Consultar el Real Decreto-ley 29/2026 en el BOE.
Protección de la función social de la vivienda y oferta asequible.
Consultar el Real Decreto-ley 28/2026 en el BOE
Estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Nota sobre la situación normativa (5 de noviembre de 2026) Los reales decretos-leyes 28/2026 y 29/2026 se encuentran sujetos a convalidación parlamentaria. El RDL 29/2026 está en vigor con las fechas de aplicación previstas para sus distintas medidas, mientras que el RDL 28/2026 establece su entrada en vigor para el 15 de noviembre de 2026. Antes de aplicar cualquiera de estas medidas, recomendamos consultar con el departamento fiscal o jurídico de Afyt Asesores para verificar su vigencia y los requisitos aplicables a cada caso.